海淀的高考分和新豪宅,有没有天花板?

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海淀的高考分和新豪宅,有没有天花板?

地产营销人 地产营销人 2020-08-03

每年一到高考季,海淀总要被朋友圈刷屏一次,今年依旧不例外。
上一周,北京市高考成绩出来后,各区之间的比较再次引人瞩目。海淀高考成绩去年就令人惊讶,今年更加震撼。
2020年北京高考700分以上考生80人,打破历史记录,其中海淀区就有57人,占比是71%,远远超过其他区,另一个教育强区西城区为14人,占比仅为17%
从高考成绩上,海淀区教育的优势太明显了。如此强的资源力,海淀楼市不可能低调!
豪不夸张的说,是全北京的人在支撑海淀的房价。不管什么疫情、贸易战等各种黑天鹅来袭,海淀都是北京房价最抗跌、最坚挺的区域。
不过,就同业而言,大家更关心的是:格局大变后的北京楼市,海淀房价有没有天花板?
如果让『地产营销人』回答这个问题,结论可能有点耸人听闻:海淀是北京唯一没有房价天花板的区域!
为什么会得出这样的结论?
且听从市场层面,三个角度的分析。
1、限竞房和不限价高端住宅,两轨并行
有人会说,有限竞房的海淀,房价上不了天,即使豪宅出来,也不一定卖得火。
这还真未必!
根据其他区不限价纯住宅已上市的表现看,高端住宅比限竞房卖得要火,两种类型的产品并非互斥关系。
如果有一定影响,只能说高端住宅带动了限竞房的销售,却并没有出现限竞房拉低高端住宅销售速度的情形
为什么在同一个区域,高端住宅项目能做到无视限竞房存在,演绎出独立行情呢?
主要原因有两点:一是不限价高端住宅项目没有7090规划限制,在产品上有自由发挥的空间,因此在户型设定上更倾向于做改善型产品,追求舒适与品质感,与限竞房面向刚需的定位完全不同。
二是高端住宅项目在整体社区规划及产品配置上,也远胜于限竞房。这种胜出是全维超越,包括在建筑、园林、精装、科技、服务等方面与限竞房完全没有可比性,因此就消费者感观体验而言,两种产品占领的是不同的心智,不会混为一谈。
所以说,海淀即将迎来的不限价时代,是限竞房周期结束后一个新的起点。
这个起点没有任何负担,也没有任何竞争,以曾经在万柳书院触及到的15万元/㎡均价看,海淀高端住宅价格回到巅峰状态只是“用时多久”的问题
2、海淀的“改善”是全北京人的“刚需”
海淀的改善住宅是全北京人的刚性需求,这个观点在民间是不言自明的共识性结论。
为什么是海淀的改善住宅,而不是其他区的?这就要从海淀的市场特征和独有资源说起。
首先,海淀纯住宅供应逐年减少,从2018年的1191套,到2019789套,再到2020年截止7月底的134套,三年有限供应量下降89%

纯住宅基本指向改善,也就意味着改善产品在海淀如今十分稀缺。很多无法满足需求的消费者不得不外溢到其他区,这才是海淀楼市的真实现状。
其次,海淀超强教育资源的背后,吸附着最大的购房需求
每年无论是幼升小,还是小升初,亦或是中升高,都有大量从各区迁居到海淀的家庭,这些迁居或租或买,极大活跃了区域楼市,潜在需求的汹涌,让海淀房价的支撑力始终最强。
不要小看海淀房产的租金,为了孩子教育或者就近科技公司上班,能承受高租金的客源大有人在,这也意味着海淀房子有远超其他区的投资价值。
另外,海淀改善住宅对北京具有刚需意义的地方,还在于靠近西山带来的良好自然环境,不用远离市区便能生态宜居,且历史积淀的人文景观众多,三山五园构筑的精神世界,也容易让居者内心获得安宁。
所以说,即便不限价时代让海淀豪宅强势归来,无论是山前金茂、融创的项目突破12+,还是山后北清路房价逼近9万,都有全市极强的购买力在支撑。
3、革新的高端住宅,是人居时代分水岭
过去三年的限竞房阻断了北京高端住宅的发展进程,让原本在全国排第一的北京豪宅,停滞不前,也让高净值客户的改善升级失去了目标和方向。
今年动的不限价纯住宅大周期,让高端住宅有了重新爆发、释放的机会,产品较之上一个时代,当然不可同日而语。
要知道,这几年人们的审美潮流、生活方式、居住痛点都发生了很大变化,过去的豪宅大多都难以适应当下的需求。
更为重要的是,随着建造工艺、材料的发展进步,以及高科技、智能化技术的全面渗透和融入,高端住宅的居住品质也发生了彻底的变化。
因此,既然改善升级,就要与时俱进、全面迭代。今年新项目、新产品的出现,在一定意义上,是划分高端人居时代的分水岭
这不是『地产营销人』有意拔高度,诸位看看下半年陆续推出的豪宅新品,一定会有相似的感受。既然品质刷新过往认知,那价格还有什么“天花板”呢?
好了,说完市场预判,还是看看海淀要登场的高端住宅项目吧。
上周五,海淀北部新区西北旺板块,由华润、首开、中交、住总、北科建在今年2月拿下的不限价地块正式公布项目案名——海淀·幸福里。
至此,海淀今年三个不限价纯住宅项目都揭开了面纱,山前四季青颐和金茂府和融创香山壹号院,都是均价10+、总价2000+的顶豪产品,山后西北旺板块海淀·幸福里,根据已透露的产品信息和周边二手房价,预计均价8-9万/㎡,性价比较高。
如果从资源占有角度,海淀·幸福里项目的占有情况也着实不容小觑。
首先,海淀北部新区最强的是产业,中关村科技创新中心主要承载地就在此片区。项目周边被中关村软件园、永丰产业基地、中关村创新园等高新技术园区环绕,聚集了约500多家中大型领军科技企业。

永丰产业基地中关村1号

产值过万亿的新城区,汇集了大量科技精英,无论是潜在居住需求,还是真实购买力,都是十分强劲。
其次,山后西北旺板块历经十几年发展,生活配套也愈加成熟。
海淀·幸福里周边有翠湖湿地公园、百望山森林公园和中关村森林公园,生态环境出众,休闲健身方便,著名景点故宫北院区预计2022年开放,对山后地区带动将更加明显。

百望山森林公园

另外,板块内教育资源丰富,包括有清华附中永丰学校、人大附中航天城学校,项目东北侧还有一规划教育用地,海淀强教育配套优势得以充分体现。
在医疗上,海淀·幸福里附近有北大国际和北大康复医院两家三甲级医院(规划在建中),家庭健康亦有良好保障。
从产品角度,项目体量充沛,建面约23.58万方,共分南北两地块,总户数约1600套,是近5年来区域最集中的一次高端住宅供应。
不过根据规划,永丰产业基地后续已无住宅用地出让,区域进入大力建设发展周期,海淀·幸福里也成为不限价绝版地块,价值弥足珍贵。
项目由华润操盘,其案名中的“幸福里”,为华润高端产品系沿用。据悉,深圳华润幸福里是当地最高档社区,二手房价远超周边其他社区,此次在京首度亮相,也是超越豪宅标准之作。

深圳华润幸福里

虽然户型尚未公布,但项目已确定为100—200平方米三、四居改善型产品,尺度颠覆创新,拥有48—60米超大楼间距和7.2—14.9米景观面宽,舒适度值得期待。
海淀·幸福里在整体设计上,采用包豪斯现代主义大师密斯·凡德罗“少即是多”的理念,用高效、简洁、理性的建筑,诠释新一代豪宅的审美潮流,展现艺术与科学的融合之美。
在园林景观上,与建筑和谐统一,现代风格中蕴藏东方气质,艺术空间与乐趣空间交相辉映,既有外在美感,又有内在精神共鸣,亦是豪宅景观大胆突破的理念践行。

景观示意图

据了解,海淀·幸福里全部高配精装,以智慧、健康、品质为舒适标准,打造后疫情时代高端居住新体验。极致的人性化细节体现在8大痛点空间解决方案和13大品质系统之上,让市场对未来样板示范区的呈现充满好奇。
新豪宅袭来的大周期,不怕贵,只怕地选的不对,也怕产品做的不到位。
海淀·幸福里的入市看,海淀积压已久的改善需求终于等来了最适合的楼盘,这股强大势能的背后,藏着又一个新的业绩传奇。
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