南开又一张入场券!地铁上盖、三重大堂、88㎡三开间,产品时代来临!

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南开又一张入场券!地铁上盖、三重大堂、88㎡三开间,产品时代来临!

冷眼观楼 冷眼观楼 2020-06-30

前段时间,中指院发布了5月份天津房地产市场监测报告,带来2个好消息:

一是商品住宅供应量132.64万m²,2020年首次突破100万m²;

二是成交量环比增长了8.14%,同比也涨了4.55%,同比数据也是今年首次回正。

其中,市区成交了768套房,成交面积8.84万㎡,同环比均上涨了20%左右。

这要归功于,一些长期断供的片区,渐渐回归了。

南开区就是个典型,过去5年,南开区一直是闹房荒的“重灾区”。

自2015年6月起,南开区的供应就开始断断续续,到了2017年8月,区域更是敲起零供应的“警钟”。这之后,近一年半的时间里,南开区大概只新增了600多套房。

与此同时,区域二手房市场走上神坛,2015-2016年成交面积破100万㎡,2017年成交量市区第一,2018年跃升为全市第一……

直到2019年初,南开1911入市。接下来是云禧、宸院、紫阙、阅千峯、海河公馆、南开府、迎顺府……

有了新供应,南开区才终于走出了“独立行情”。

今年3月起,南开成交量环比上涨。尤其是4月全区零新增供应时,成交却上涨218%,5月环比下降,但同比仍增长30%,高出市区平均水平。

仔细研究成交结构可以发现,南开有两种户型卖得尤其好:80-90两室100-120三室

像南开的年轻土著、天南大退休教师,还有心仪南开的新天津人,更青睐前者,因为门槛压得够低,踮起脚尖也能够到。

而功能三居,既能满足大多中式家庭的居室需要,又实现了居住升级,符合主流改善的实用原则。

预计在下月,保利云禧项目也将加推此类中间段总价的产品

▲保利云禧鸟瞰示意图

有关这个项目,去年姜Sir也曾写过那款建筑面积约143㎡的洋房户型,方厅+双玄关,的确值得推荐。

相关阅读:年度最强143㎡户型!方厅+双玄关,邻居都是南大高知&科技新贵》

今年,保利云禧做了微小调规,对高层产品进行优化升级,推出一批建筑面积约88㎡和103㎡的户型

按目前南开同类产品的市场均价,两款高层户型总房款大致在350-420万。相比南开动辄千万的豪宅,实在太友好。

而且,这两款产品里藏着太多细节,充分体现了设计师的用心。

▲建筑面积约88㎡高层两居

▲建筑面积约103㎡高层三居

首先,高层采用连廊设计,交通核分置,两梯四户的布局,中间户也做到南北通透,拉大了面宽。

如此,保利云禧所有高层户型,均实现了三开间朝南,这也意味着更好的采光和通风。

其次,飘窗现在很常见,不过飘窗台高度通常都在45公分以上。而保利云禧所有飘窗,高度降为约30公分

别小看这一点改动,窗台更矮,更能延伸室内视线。再搭配超大的开窗尺寸、非开启扇的整片玻璃,极大地增加了空间开阔感。

同时,飘窗上方还保留了约10公分墙体空间,避免后期安装窗帘盒、晾衣架后打不开窗户。

第三,厨房均为“U”形布局,取菜、洗菜、备餐、烹饪一气呵成,烟道、排水口尽可能放在死角,完全不占用操作台面

尤其是把厨房和卫生间、玄关之间的隔墙做成“S”形,凹凸的变化,既预留出专属洗衣机位,而且嵌入式设计还消灭了不必要的视觉凸点,保证空间的规整。

这么细致的隔墙规划,通常只有室内精装设计师才能做到。

第四,客厅、卧室尺度非常均衡。

像最小的建面约88㎡两室,客厅开间也有约3.5米,主卧约3米×5.1米,房间放下1.8米双人床、床头柜、衣柜后,还能再加个小梳妆台。或是改造为独立衣帽间、小书房,轻松实现“2+1”。

▲建筑面积约88㎡户型样板间示意图

约103㎡三室两厅两卫,主卧套了卫生间,北侧小房间可作为儿童卧房或家庭的多功能房,书房、乐高屋、影音室、亲子阅读区等等随心调配。

▲建筑面积约103㎡户型样板间示意图

可以说,为了节约面积、强化功能,户型里的每公分细节,都经过设计师的反复推敲。

利云禧项目位于南开大学迎水道校区旧址,整体占地约4.9万㎡

调规后,住宅总建筑面积约11.61万㎡,规划10栋4-8层到顶洋房、6栋18-33层到顶高层,东北角是约5118.3㎡的菜市场,东侧还有约1000㎡临街商业。

紧邻小区,东南角规划了约3.2万㎡商办配套,两栋写字楼加底部约4000㎡的商业。

后期,地铁3号线王顶堤站会在写字楼地下设出入口。百度地图显示,从项目东侧规划主入口步行至已开通的A站口,距离不到300米

社区北侧,还有个幼儿园,预计设置12个班,提前为业主孩子备好教育“起跑线”。

▲社区平面规划图

户型设计上的“斤斤计较”,是为了降低购房者的总价门槛。但保利却拿出了更多的社区空间,来分担居住之外的一部分功能。

东侧商街中部,主入口单独规划了一个五星级酒店式的社区归家大堂运用框景手法生成建筑原型

▲社区大堂示意图

大堂内部挑高约6米,精装修,设有接待前台、大件物品寄存处、会谈休息区,甚至还配备了擦鞋机、置物挂钩、定时香薰等,大大强化了归家仪式感。

而且,接待前台对面还专门预留了一部直达地下车库的电梯。业主打车归家碰上雨雪、大风天,可以穿行地下空间进入自家楼栋,简直太贴心了。

▲社区大堂内部空间示意图

项目为全地库开挖,地下双层,每层都配备了入户大堂,按照地上大堂级别来打造,设有统一标识系统,开车回家也有尊贵体验。

▲地库入户大堂示意图

围绕入户大堂,项目规划出5大情景动线:车行动线、人行动线、非机动车动线、外卖快递配送动线、出租车停靠动线 

像外卖、快递存放柜,都被内嵌在大堂外两侧墙体中,位于安全闸机之外,整洁美观,同时又便于管理。

3个车库入口均设置在社区外的市政路旁,搬家动线设在社区次入口,与其他动线区隔开。整个小区无地面停车位。

这种精细的设计,使得不同身份的人员互不干扰,充分保障社区静谧、安全。

▲社区主入口动线规划动图

除了社区大堂、地库大堂,每栋楼地面入户大堂设计也很有特点。

高层通过多重植物种植自然围合出入户空间,以门的形式为设计元素,光亮通透;洋房结合灯具、细节景观做了矮墙,有户外前厅的既视感。

而且,楼栋入户门都为通透的玻璃电动平开门,配合人脸识别门禁业主无需抬手,就能自如实现后疫情时代的无接触通行。

▲高层地面入户大堂示意图

▲洋房地面入户大堂示意图

穿过归家大堂,近在眼前的,是一处精巧的砂石景观。在这之后,对景景墙结合框景,将中轴场景勾勒出来,既突出了主景,又增加了景深与层次。

跨过门厅,是层层递进、向内延伸的水石景观,线条做了圆角处理,同时控制水深,周边设置条石坐凳,方便家长带娃嬉水玩耍。

两侧高大乔木结合绿篱,是天然的欢迎仪仗,指引业主走向水景尽头。

▲社区景观示意图

尽头的跌水水台,设计成圆形,取“源头活水”之意,这里就是整个社区的交通要冲。环行路旁,归家甬道掩映在树植之间,通往不同楼座。

水台前方,利用廊架打造了户外会客厅,后侧用镂空栅栏、绿植遮挡住楼体建筑,保证景观协调的同时,也提升业主的私密体验。

▲社区景观示意图

社区整体规划 “一环、一轴、两庭、十景”的景观体系,东西向景观主轴贯通整个园区。围绕全区,设有一条乐活跑道,实现各景观组团的有机串联。

▲社区景观功能规划图

功能布局上,项目基本实现了动静分区,形成一个个互不干扰的户外共享空间。

其中,动区重点打造全龄运动空间,比如亲子生活馆,利用上下双重空间,实现父母孩子的多维互动;趣味儿游场地,搭载童年经典玩乐项目;康体乐园则更侧重成人运动。

▲社区景观示意图

静区尤其强调人文理念,像把书房“挪“到室外的艺术书苑,设有高低桌凳的阅读花园,为周末充电、高效办公、亲子共读预留充足空间。

▲社区景观示意图

此外,社区还利用多个宅间空地,营造不同维度的社交平台:宅间花园更适合邻里集会,阳光草坪是家庭团圆的衬景,下沉庭院可以接待密友、重要客人。

▲社区景观示意图

项目北侧,还植入了一个网红景观,就是象征初春的樱花大道,道路尽头连接着开阔的椭圆形阳光剧场,场地中间仅有一棵法桐,顺应四季变换身姿,还原电影《怦然心动》的唯美场景。

景观构筑非常注重层次变化,或是拾级而上,或是阶阶缓落,形成自然的视觉错落感。

景墙、廊亭、水景、雕塑、跳色场地、高大树阵、整齐绿篱、四季花卉……组合出充满油画感的视觉图景。


▲社区景观示意图

而且,整个社区还植入了很多人性化细节。

比如,社区重要点位设置一键WiFi、户外插座、室外驱蚊灯;核心景观部分搭载背景音乐、广播系统;所有单元入户都用坡道取代台阶;儿童活动区配有一键呼救设置;还有人脸识别门禁、可视对讲监控……

▲社区景观示意图


后记

说起改善,我们总是爱将它和洋房、大户型等标签划等号。

可是,预算的紧紧束缚,让这个买房逻辑,尤其在市区,显得不再那么政治正确。

这种背景下,社区整体品质感的打造至关重要。

下月初,保利云禧将会首推高层产品,建筑面积约88㎡两居、约103㎡三居。

按目前南开新房售价测算,总价门槛很诱人。


- END -

2020·6·30

温馨提示

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