深圳涨、上海涨、南京涨、北京涨……全国各地城市房价终极预测

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深圳涨、上海涨、南京涨、北京涨……全国各地城市房价终极预测

功夫财经 功夫财经 2020-05-24

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经过这一轮上涨,深圳的房价站稳了7万+,在四大一线城市中力压北京,远超上海,吊打广州,登顶全国第一。

以现在的科技水平和经济发展程度,3万美元一平米,差不多就是一个城市房价的极限和天花板了,很难突破。
到2035年,深圳的房价,很有可能到27万人民币一平米。

特别说明:此文为纯学术研究探讨,不构成任何投资建议。

今年以来,全国楼市最出风头的城市,非深圳莫属。

官方公布的数据是,今年一季度深圳新房价格只上涨了1%,二手房上涨2.8%;有媒体报道的是,深圳二手房价格大幅上涨9.7%;而很多购房人感觉,深圳房价尤其是中西部地区的房价,普遍上涨了20%-30%。
对于具体涨幅,虽然各方观点不一,但在是否上涨这一点上,三方还是达成了共识。至于你愿意相信上涨幅度是官宣的2.8%,还是媒体报道的9.7%,还是购房人感受到的20%-30%,那就看个人喜好了。
经过这一轮上涨,深圳的房价站稳了7万+,在四大一线城市中力压北京,远超上海,吊打广州,登顶全国第一。深圳成为目前国内唯一一个房价超过7万的城市,折算成美元的话,按照目前的汇率,刚好是1万美元,深圳也是唯一一个单价超过1万美元/平米的城市。
面对7万一平的房价,一个老生常谈的话题,又开始引发热议:深圳的房价,到底会涨到多少才是顶?
今天,我们就准备围绕这个话题,探讨一下深圳和全国主要城市未来的房价,可能达到一个什么样的水平。



01


去年8月,深圳被列为先行示范区,在规划文件中,明确指出,支持深圳建设成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市……
什么叫全球标杆城市?
国内公认的四大一线城市是:北京、上海、深圳、广州。目前,广州略有争议、杭州势头很猛、成都野心很大、南京不可小觑。
但北京、上海、深圳称为一线城市,基本没有任何异议。
国际上公认的一线城市是:纽约、伦敦、东京、香港、新加坡。这五个城市中,伦敦和纽约,因为背后站着的是美国和英国,一个是现在的、一个是曾经的全球霸主国家,因此一直被称为超级双雄。
纽约和伦敦,就类似于国内的北京、上海、深圳,属于A+级别城市;东京、香港、新加坡类似于广州、杭州,属于A级城市。
深圳被定义为要建设成为全球标杆型城市,虽然没有明确指出什么样的城市才有资格被称为全球性的标杆城市,但是大家普遍认为,目前能够被称为全球标杆城市的,就是纽约和伦敦。
也即是说,各方默认,深圳对标的城市,就是纽约和伦敦。
既然城市建设的目标是纽约和伦敦,那么在房价上,和伦敦、纽约进行比较,也是比较合理的。
我们不妨看看,目前纽约、伦敦、东京、香港、新加坡、深圳几个城市的价。
从上图可以看出,目前房价最高的城市是香港,城区均价约3万美元;第二名是新加坡,城区均价约1.8万美元;第三名是伦敦,城区均价约1.6万美元;第四名是纽约,城区均价约1.4万美元;第五名是东京,城区均价约1.3万美元;深圳排在最后,刚好约1万美元。
如果简单地从城市标的来看的话,深圳距离伦敦还有6000美元的距离,距离纽约还有4000美元的距离。
折算成人民币的话,对标伦敦,深圳房价还有4.3万一平米的涨幅,也就是差不多达到11.5万一平米;对标纽约,还有2.8万一平米的涨幅,也就是差不多达到10万一平米。
因此,从表面数据来看的话,无论是对标伦敦还是纽约,接下来,深楼市的涨幅,都不太大,对标伦敦,还有60%的涨幅,对标纽约,还有40%的涨幅。
或许有人有异议,深圳的房价,为什么不能对标香港,达到3万美元一平米?这个问题,不展开说,概括成一句话就是:政治不正确。
因为房价全球第一,这事和GDP全球第一、军事实力全球第一、科研实力全球第一不太一样,不是什么特别光彩的事情,至少不值得炫耀。
天下第二,没什么不好,也符合中国人的处事原则。
而且,中国和美国,有很多相似的地方,同样国土面积大,同样人口众多,经济体量相当。因此,深圳最好的标的城市,应该就是纽约。所以,长远看,中国活力最强的城市深圳的房价对标美国活力最强的城市纽约的房价,是大趋势。而传统金融中心上海对标老牌贵族城市伦敦,也很合理。
既然深圳对标纽约,那深圳的房价,接下来就真的只有4000美元、40%的涨幅,到1.4万美元、10万人民币一平米吗?

非也,非也!大大的非也!



02

众所周知,目前国内房产有一个显著的特点就是在征税环节上属于重交易税、轻持有税。也就是在购买的时候,税收重、成本高,但是在持有环节,几乎没有费用,最大的成本,可能就是物业费了,而物业费相较于房产本身的市值,完全可以忽略不计。
而美国和中国的明显不同在于,持有环节征收重税,房产的保有成本非常高。具体来说就是美国的房地产税。
目前,美国名义房地产税税率为按照评估价征收0.3%-3%/每年。实际征收税率在0.27%-2.4%/每年,因为评估价一般要比实际价格略微低一点。像纽约这样的大城市,城区一般性住宅的征税均值在1.5%/每年。
注意,美国的这个房地产税是每年都要征收的,而不是只征收一次,每年征收1.5%。
比如前几天爆出的央视两位一姐倪某和董某的美国豪宅事件。
董某在美国比弗利山有一套899万的独栋别墅,2019年一年的房产税就是94379美元,物业费14400美元,两项合计10.8万美元。
10.8万美元折合人民币是77万,也就是说一年的保有成本,差不多就可以在郑州、重庆、南昌这样的省会城市买一套不错的一居室了。
董某的前辈倪某,在洛杉矶圣马力诺也有一套独栋豪宅,2014年购入时市值438.9万美元,2016年一年,缴纳的房产税是51728美元。
因此,美国的住房,保有成本是非常高的。所以曾经网上流传一个笑话就是,美国一个穷人如果继承了一套千万美元豪宅,他一定是选择卖掉它,而不是住进去,因为住进去的话,养不起。一年10万美元的房产税,70%的美国家庭是承受不起的。
所以,表面上看起来美国纽约的房价只有1.4万美元一平米,好像很便宜,比深圳的1万美元一平米贵不了多少,其实不然。
国内的居住用地出让年限是70年。我们以70年一个周期为例,美国一年的房产税税率按照1.5%计算,那么即使房价在这70年里一分不涨,70年累计要交的税就是房价年的105%,也就是要交大约和房产的市值相当的税。
因此,如果把美国的房地产税这个隐形持有成本算进来的话,美国的房价,应该是在现有的房价上乘以2,才是真实的房价。
也就是说,纽约房价,名义上是1.4万一平米,但是本质上纽约的房价,应该是1.4乘以2,也就是2.8万美元一平米。
所以,按照去年先行示范区建设目标,到2035年建成全球标杆城市,深圳对标纽约的房价,至少应该在2.8万美元一平米,也就是还有1.8倍的涨幅,达到均价20万一平。
有人或许会有疑问,现在到2035年,还有十五年,难道纽约的房价就停止在2.8万美元一平米不再上涨了?
我们都知道,美国属于发达国家,后工业化国家。也就是经济已经发展到相当高的水平了。这就像一个人,刚出生的时候,身高涨的很快,但是一旦成年之后,身高就很难再往上长了。
除非再发生颠覆性的变化,产生类似于第一次、第二次工业革命那样的,彻底改变生产力的新科技革命,否则美国的房价,不会再像之前那样大涨。
这一点从纽约房价上也能看出来,2006年的时候,纽约房价达到阶段性高点,大概在1.2万美元左右,后来金融危机爆发,跌下去一些,然后美国救市,经过14年的恢复,目前纽约房价超过了2006年的高点,来到了1.4万美元一平米。
未来15年,纽约的房价,应该还是会上涨一些,但是上涨幅度应该不会太大。在不发生全球性金融危机的前提下,纽约的房价,再涨2000美元一平米,应该是差不多的,也就是到2035年,纽约的真实房价来到3万美元一平米。
其实,目前有城市的房价已经达到这个数了,就是深圳对岸的香港。但是我们也注意到,以现在的科技水平和经济发展程度,3万美元一平米,差不多就是一个城市房价的极限和天花板了,很难突破。目前香港已经触及到这个天花板,各种问题也暴露出来,大家也都看见了。
因此我们预测,如果世界不发生大的动荡,不发生全球性的金融危机,到2035年,深圳和纽约的房价,差不多都能够达到3万美元一平米,以目前汇率折算,差不多是21万人民币一平米。
至于到时候人民币和美元的汇率会维持在多少?这个很难说,不过按照目前的趋势来看,总体上人民币处在贬值通道,到时候应该在8-10之间。取个中间值,到时候1美元兑换9元人民币。

也就是到2035年,深圳的房价,很有可能到27万人民币一平米。



03

这两年,我们一直在强调一个观点,就是国内有潜力的城市不超过三十个,看好的城市主要是直辖市、中东部省会城市、计划单列市,以及少数经济强的地级市。
分别是一线城市:北京、上海、深圳。
亚一线城市:广州、杭州、南京。
强二线城市:成都、天津、武汉。
二线城市:苏州、济南、福州、重庆、青岛、宁波。
亚二线城市:长沙、合肥、郑州、石家庄、昆明、海口、南宁、沈阳、厦门、太原、贵阳、西安、南昌、东莞、无锡。
始于2015年的这一波地产大牛市,让所有的一二线城市都涨了个遍,包括这30个城市。截至目前,除了北京和上海被强制压住之外,其他各个城市的房价差距,应该算是经过市场检验之后大家普遍认为是合理的,不存在谁要不要补涨的问题。
未来北京、上海、深圳三个城市的价格应该非常接近,尤其是上海,不会像现在这样,比深圳便宜这么多。
比如市场认为,广州差不多就应该是深圳的6折,南京是上海的6折,天津是北京的5折,武汉是南京的6折。现在是这个倍数关系,今后大概率也差不多是这个关系。除非某一座城市得到特殊照顾,享受类似深圳的特权,否则大概率到2035年,各个城市之间的房价差,还是维持现在的这个比例。
据此,我们就可以预测,当2035年深圳房价达到3万美元、27万人民币一平米的时候,其他城市的房价,大概在什么位置,也就是如下图所示。
大家可对号入座,看看各自城市未来的房价,也好心里有个数。
在2001年上映的电影《大腕》中,有一句台词是这样的:未来北京的房价至少4千美金一平米起,那时候汇率在8块左右,折合就是32000一平米。
当时大家也就当一笑话看,乐呵乐呵就过去了。而回头看看现在北京的房价,得嘞,有时候现实比电影,那可是魔幻多了。
最后再次声明:本文仅供学术研究探讨,不构成投资建议,也不代表任何官方意见。但我认为,这个预测,非常接近2035年的真实世界。

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